На время карантина украинцам разрешили не платить аренду

В пресс-конференции принимала участие:

-  Адвокат Майя Сергеева.

Адвокат Майя Сергеева рассказала, что 1 апреля 2020 года президент подписал Закон №540-IX (он же законопроект №3275) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)». Пока окончательный текст закона не размещен на сайте ВР и не опубликован в Голосе Украины. Этим Законом вносятся изменения в Гражданский кодекс Украины, которые касаются арендной платы на время действия карантина. В частности «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса Украины дополняются пунктом 14 следующего содержания: «С момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 №211 (с последующими изменениями и дополнениями) и до его завершения в установленном законом порядке наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 настоящего Кодекса». В соответствии с частью 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины: «Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает», - говорит она.

Майя Сергеева рассказала, в каких случаях применяются нововведения на примере:

Новый пункт 14 «Заключительных и переходных положений» ГК Украины будет применяться в случаях, если обязанность по оплате арендной платы возникнет после вступления в силу Закона №540-IX. И наоборот новый пункт не будет применяться, если обязанность по оплате арендной платы возникла до вступления в силу Закона №540-IX. 

Пример №1: По  договору аренды арендатор обязан оплатить арендную плату за апрель к третьему апреля. При этом предположим, что Закон №540-IX вступит в силу четвертого апреля. То есть возникновение обязанности по оплате арендной платы, возникло до вступления в силу Закона №540-IX. В таком случае арендатор не сможет воспользоваться нормами п. 14 «Заключительных и переходных положений» ГК Украины и не будет освобожден от оплаты арендной платы в апреле на время действия карантина.

Пример №2: по  договору аренды арендатор обязан оплатить арендную плату за апрель до десятого апреля. При этом предположим, что Закон №540-IX вступит в силу четвертого апреля. То есть обязанность по оплате арендной платы, возникнет после вступления в силу Закона №540-IX. В таком случае арендатор сможет воспользоваться нормами п. 14 «Заключительных и переходных положений» ГК Украины.

Адвокат Майя Сергеева отметила, при каких условиях можно не платить арендную плату во время карантина:"Освобождение нанимателя от платы за пользование имуществом зависит от ч. 6 ст. 762 ГК Украины. Это значит, что п. 14 «Заключительных и переходных положений» в редакции Закона №540-IX следует понимать следующим образом: арендатор (наниматель) освобождается от платы за пользование имуществом, если в течение времени карантина он не мог использовать арендованное имущество. Для полного понимания содержания указанных норм необходимо разобраться, что означает «невозможность пользования имуществом» в контексте ч. 6 ст. 762 ГК Украины.

Большая Палата Верховного Суда (постановление от 08.05.2018) предоставила ответ на указанный вопрос, под которым понимаются «объективная непосредственная невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) ...».

Если арендатор может реализовать хотя бы одно из указанных прав, то он не может быть освобожден от обязанности платить арендную плату. 

Например, арендатор арендует помещение в торговом центре для размещения магазина. На время карантина арендатор не может использовать помещение для принятия посетителей, однако имеет доступ к нему и хранит имущество, - в таком случае арендатор не освобождается от оплаты арендной платы  на время карантина. Но может требовать уменьшения арендной платы или перенести срок оплаты по основаниям форс-мажора, в виде последствий от  запрета на осуществление  торгового, бытового обслуживание, в связи с ограничительными мерами, введенными Постановлением КМУ №211 от 11.03.2020 (с изменениями и дополнениями). 

А если арендатор использует помещение исключительно для приема посетителей и продажи им товаров, а введение карантина не позволяет использовать помещение по назначению, тогда арендатор освобождается от арендной платы на период карантина", - отметила Майя Сергеева.

По ее словам,  с вступлением в силу Закона №540-IX вводится прямая норма (карантин признается обстоятельством, не зависящим от арендатора), которая не может быть изменена сторонами договора, поэтому не влечет внесение изменений в договор. Арендатору необходимо направить письмо своему арендодателю, подготовленное с учетом положения о невозможности использовать помещение.  В случае не согласия арендатора простить арендную плату арендатору на период карантина, арендатор, которому запрещено осуществлять торговое, бытовое обслуживание может ссылаться на форс-мажор и получить сертификат ТПП, в связи с ограничительными мерами, введенными Постановлением КМУ №211 от 11.03.2020 (с изменениями и дополнениями).